Vous envisagez d’acheter un bien dans 3 ans et vous vous demandez s’il vaut mieux placer votre apport sur un PEA, un PER ou une assurance-vie ? J’ai souvent aidé des lecteurs et clients confrontés à ce choix. Voici ma réflexion, pratique et directe, pour vous aider à prendre la bonne décision selon votre situation.
Quel est l’enjeu quand on prépare un apport sur 3 ans ?
Un horizon de 3 ans est court en investissement. L’objectif principal est de préserver le capital et d’avoir la liquidité nécessaire au moment de l’achat, tout en cherchant à grignoter un peu de rendement par rapport à un livret classique. Donc : sécurité et liquidité passent avant la recherche d’un rendement maximal.
PEA : pour qui et pourquoi ce n’est généralement pas la meilleure option sur 3 ans
Le PEA est un excellent outil pour investir en actions européennes avec une fiscalité intéressante après 5 ans. Mais sur un horizon de 3 ans :
la volatilité des actions peut faire baisser fortement votre capital au moment où vous aurez besoin de l’apport ;la fiscalité la plus avantageuse s’applique après 5 ans ; un retrait avant 5 ans entraîne la clôture du plan et une imposition différente selon la durée ;des liquidités insuffisantes : si vous sortez en moins de 5 ans, vous risquez d’être pénalisé fiscalement ou de subir une perte si le marché est baissier.Conclusion : je le déconseille pour financer un apport à 3 ans sauf si vous acceptez pleinement le risque de marché et que vous pouvez compléter l’apport par ailleurs.
PER : un placement avantageux fiscalement mais verrouillé — attention aux conditions
Le Plan d’Épargne Retraite (PER) permet de déduire vos versements de votre revenu imposable, ce qui est intéressant si vous payez beaucoup d’impôt. Mais il est conçu pour la retraite : les sommes sont bloquées jusqu’au départ en retraite, sauf cas exceptionnels.
Bonne nouvelle : l’achat de la résidence principale est une des rares possibilités de sortie anticipée, ce qui rend le PER théoriquement utilisable pour un apport immobilier dans certains cas. Cependant :
la sortie anticipée pour achat de la résidence principale ne concerne que l’acquéreur qui va habiter le bien en tant que résidence principale ;la fiscalité à la sortie dépend du mode de sortie (capital ou rente) et de la nature des versements (déductibles ou non) ; l’avantage fiscal initial peut se transformer en imposition lors de la sortie ;les conditions administratives et justificatives sont contraignantes : il faudra prouver le projet d’achat principal.En résumé, le PER peut être une solution si vous voulez optimiser votre impôt aujourd’hui et si vous êtes certain que l’achat sera votre résidence principale dans 3 ans. Mais c’est plus complexe à gérer et pas 100 % flexible.
Assurance-vie : le compromis le plus adapté pour un horizon de 3 ans
Pour une échéance de 3 ans, l’assurance-vie, bien paramétrée, reste souvent mon choix recommandé. Pourquoi ?
liquidité : vous pouvez effectuer des retraits à tout moment (sauf clauses particulières) ;diversification : possibilité d’avoir des fonds en euros (capital garanti) et des unités de compte (actions, obligations, immobiliers) si vous acceptez un peu de risque ;fiscalité avantageuse après 8 ans mais même à court terme, l’assurance-vie se gère plus souplement que le PEA ;possibilité de souscrire des fonds euros dynamiques ou euro-croissance qui offrent un rendement supérieur au fonds euros classique tout en lissant le risque.Pour un apport en 3 ans, je privilégie la part sécurisée : essentiellement du fonds euros (ou euro-croissance si vous pouvez bloquer un peu la somme quelques mois) et une très faible exposition en unités de compte si vous tolerez une légère volatilité.
Comparatif rapide
| Liquidité | Risque | Fiscalité | Adapté pour 3 ans ? |
| PEA | Retrait possible mais règles fiscales avantageuses après 5 ans | Élevé (exposition actions) | Avantage après 5 ans | Non, sauf tolérance au risque élevée |
| PER | Bloqué sauf exceptions (achat résidence principale) | Variable selon supports choisis | Déduction des versements à l’entrée ; imposition à la sortie | Possible si achat en résidence principale et fiscalité maîtrisée |
| Assurance-vie | Très liquide | Faible à modéré selon répartition | Avantage après 8 ans mais flexible | Oui, recommandé (fonds euros) |
Exemple chiffré
Supposons que vous épargniez 30 000 € pour un apport en 3 ans. Options possibles :
Livret A (sécurité totale) : rendement net faible (actuellement très peu attractif) mais liquidité maximale ;Assurance-vie en fonds euros : rendement net supérieur au Livret A sur certaines années, capital garanti ; vous conserverez 30 000 € disponibles à l’échéance avec un peu d’intérêts ;PEA (50 % actions, 50 % oblig.) : rendement potentiellement plus élevé mais risque de baisse importante ; vous pourriez finir avec moins que 30 000 € au moment de l’achat si le marché chute ;PER : si vous déduisez vos versements, votre impôt peut baisser aujourd’hui (gain immédiat), mais à la sortie le capital sera imposé ; l’opération est pertinente si vous payez beaucoup d’impôts et que l’achat sera votre résidence principale.Que faire concrètement ?
Prioriser la sécurité : placez l’essentiel de votre apport (80–100 %) en fonds sécurisés — assurance-vie en fonds euros ou un livret (Livret A/LDDS) pour la partie trésorerie immédiate ;garder une marge de sécurité : conservez un petit matelas sur un livret pour les frais imprévus liés à l’achat (2–5 % du projet) ;si vous voulez un avantage fiscal et que l’achat sera votre résidence principale, regardez le PER mais lisez attentivement les conditions de sortie et la fiscalité ;évitez d’utiliser majoritairement un PEA si l’horizon est 3 ans : les actions peuvent ruiner votre apport au pire moment.Cas pratiques selon profils
Je vous donne trois scénarios simples pour illustrer :
Profil prudent (peu d’impôt, aversion au risque) : 100 % assurance-vie fonds euros + une épargne court terme sur Livret A ;Profil optimisateur fiscal (imposable, achat en résidence principale) : versements calculés sur PER pour profiter de la déduction fiscale, tout en gardant une partie liquide en assurance-vie pour les frais ;Profil tolérant au risque (jeune, épargne supplémentaire disponible) : petit pourcentage (10–20 %) en unités de compte via assurance-vie pour améliorer rendement, le reste en fonds euros ; évitez PEA si l’apport est indispensable dans 3 ans.Quelques astuces pratiques
Si vous choisissez l’assurance-vie, comparez les contrats (frais d’entrée, frais sur versement, performance du fonds euros). Des marques comme Boursorama Vie, Linxea, ou Yomoni ont des offres compétitives selon le profil.n’utilisez pas l’argent de l’apport pour prendre des risques excessifs ; la moindre baisse au mauvais moment peut vous faire rater le prêt ou augmenter votre apport personnel.parlez-en avec votre futur courtier ou banquier dès que possible : connaître les exigences du prêt (taux d’endettement, apport minimum) vous aidera à calibrer l’épargne.Si vous voulez, je peux regarder un cas chiffré avec vos montants, votre taux d’imposition et votre projet (résidence principale ou investissement locatif) et vous préparer deux scénarios concrets de placement pour les 3 prochaines années.
